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Les diagnostics immobiliers, quoi faire ?

Posté par Camille Maneghin sur 8 décembre 2020
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Lors d’une vente, certains documents sont obligatoires pour sécuriser le propriétaire vendeur et l’acquéreur. Présentés lors d’une signature de compromis chez un notaire, neuf documents sont regroupés dans un dossier nommé Dossier de Diagnostics Techniques (DDT). Tous les diagnostics doivent être fourni par un expert certifié, et sont à la charge du vendeur. 

DPE : Diagnostic de Performance Énergétique

En plus d’être obligatoire sur les annonces immobilières lors d’une mise à la vente, le DPE doit obligatoirement être fourni à la signature.

Son but est de présenter la consommation d’énergie du logement, et donc de tenir au courant le futur acquéreur des dépenses à prévoir sur ce domaine et de mesurer l’impact sur l’effet de serre de ses choix d’énergie. 

Ce document comporte les caractéristiques du logement (sa surface, les ouvertures, les matériaux utilisés…) ainsi que les équipements présents. Dans les équipements, nous retrouvons le chauffage, les installations électriques, la production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation de type climatisation. Le diagnostic est posé en fonction de la quantité d’énergie consommée, sur la base de factures pour un logement ancien, ou d’une base d’estimation pour un logement neuf.

La validité du DPE est de 10 ans. 

Le diagnostic Carrez

Lors d’une mise en vente d’un logement en copropriété, le diagnostic Carrez est obligatoire depuis 1997. Le but est d’assurer la superficie à l’acquéreur sur la partie privative du bien.

Il est réalisé en prenant en compte la surface de plancher dont la hauteur sous plafond est d’au minimum 1,80m, sans compter les ouvertures. Les espaces tels que balcons, terrasses, caves et garages ne sont pas comptés comme pièces habitables, donc non comptabilisés. 

La validité du Diagnostic Carrez est illimité, sauf si des travaux sont réalisés sur le bien.

L’ERP :  État des Risques et Pollutions

Ce document a eu plusieurs noms: l’ESRIS (Etat des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols), l’ERNMT (Etat des Risques Naturels, Miniers ou Technologiques) et est désormais nommé ERP (Etat des Risques et Pollutions). 

Son but est d’informer l’acquéreur sur les risques potentiels qu’encoure le bien, aux vues de sa position géographique. En effet, dans certaines zones en France, il est nécessaire de tenir informé des risques majeurs comme les risques naturels, les risques miniers, les risques technologiques, les risques de pollution du sol ou encore le risque radon. Plus généralement, on peut noter parmi ces risques : les feux de forêt, les sécheresses, les inondations, mais également les risques pétroliers, chimiques ou  biologiques. Ce document est obligatoire et figure au même titre que les autres diagnostics dans le DDT, en annexe d’un compromis et de l’acte de vente. 

La validité de ce diagnostic est de 6 mois.

Le diagnostic amiante : pour les logements construits avant 1997

L’amiante est un minéral naturel, aux propriétés isolantes. On en retrouvait dans la composition de nombreux matériaux de construction avant 1997. En effet, après cette date, les matériaux comprenants de l’amiante ont été interdit, pour cause : son caractère cancérigène. Il est courant de détecter à ce jour des bâtiments composés de ce minéral, construits avant 1997. Si le permis de construire du bien a été délivré avant le 1er juillet 1997, vous serez dans l’obligation de fournir le diagnostic amiante. 

Il faut savoir que depuis 2017, le diagnostic amiante a été étendu aux équipements extérieurs (toitures, façades..), donc si vous êtes en possession d’un diagnostic non complet, vous serez tenu de le refaire. 

La validité du diagnostic amiante est illimité si vierge, mais tenu à un nouveau contrôle 3 ans après la remise du diagnostic s’il y a trace d’amiante. 

Le diagnostic plomb : pour les logements construits avant 1949

Pour tous les biens construits avant le 1er janvier 1949, le propriétaire devra fournir un constat de risque d’exposition au plomb (CREP). En effet, avant cette date, les peintures pouvaient contenir du plomb, ce qui représente un risque sur la santé des habitants (si celle ci se dégrade). 

En effet, ingérer accidentellement des particules de plomb provoque une intoxication, appelée le saturnisme. 

Pour se faire, le diagnostiqueur inspectera des prélèvements de peintures et revêtements de chaque pièce. 

Si un résultat supérieur à 1mg/cm2 est prononcé, alors le propriétaire sera dans l’obligation d’effectuer des travaux d’entretien de peinture dans les pièces concernées, ou des travaux dans le but de les retirer. 

La validité du diagnostic plomb est illimité si aucune présence n’est détectée, et d’un an dans le cas contraire dans le cadre d’une vente. 

Le diagnostic gaz

Depuis le 1er novembre 2007, ce diagnostic est obligatoire pour tous les logements qui ont une installation de gaz datant de plus de 15 ans. Si l’installation a été refaite ou modifiée et a fait l’objet d’un certificat de conformité, ce certificat pourra se substituer au diagnostic, s’il a été fait depuis moins de 3 ans à la date où il est exigé. 

Pour être valable, ce dernier doit avoir été fait par un des organismes agréés par le ministre chargé de l’énergie (Qualigaz, Dekra ou Copraudit) .

Ce diagnostic a pour but de protéger les acquéreurs de potentiels risques de fuites de gaz liés à une installation défectueuse.

La validité de ce diagnostic est de 3 ans.

Le diagnostic électrique

Tout comme le diagnostic gaz, il concerne les installations de plus de 15 ans. Ce diagnostic est obligatoire depuis le 1er janvier 2009. L’état de l’installation d’électrique est un diagnostic qui renseigne sur les risques pouvant mettre en danger la sécurité des personnes vivant dans le logement.

La validité de ce diagnostic est de 3 ans.

Le diagnostic termites

Ce diagnostic est relatif à la présence ou non d’insectes xylophages (termites généralement) dans un logement. En effet, les termites sont la cause de dégâts sur la solidité d’un bâti, endommageant le bois (les charpentes par exemple), et pouvant amener à son effondrement. Ces insectes sont présents généralement dans les sols, ce qui les rend difficiles à détecter. 

Depuis 1999, ce diagnostic est obligatoire pour les logements situés dans certaines zones géographiques, définies par arrêté préfectoral. Ces zones sont établies sur une base de présence existante de ces insectes ou susceptible de l’être.

La validité de ce diagnostic est de 6 mois. 

Le diagnostic assainissement non collectif

Entré en vigueur depuis le 1er janvier 2011, le diagnostic assainissement non collectif autonome concerne les logements qui ne sont pas directement reliées au réseau public de collecte des eaux usées. C’est un système que l’on trouve principalement dans les communes rurales. 

Pour l’établir, des techniciens contrôlent l’installation et en cas de problèmes constatés, des travaux de mise en conformité sont obligatoires.

La validité de ce diagnostic est de 3 ans. 

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